개정 상가건물임대차보호법- 권리금 회수기회 방해의 예외규정

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(4) 예외 – 정당한 사유의 존재 및 3기 이상의 차임연체

1) 정당한 사유의 존재

법은 정당한 사유가 있는 경우에는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않더라도 권리금 회수기회의 방해가 아니라고 하는 제10조의4 제2항에서 정당한 사유를 나열하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한  
신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을  1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

특히 3호와 관련하여 ‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로  해석하여야 할 것입니다. 

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2) 임차인의 의무불이행

또한 갱신거절요구 거절사유를 권리금 회수규정의 예외사유로 규정하고 있는 바 그중 하나가 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는 경우입니다.

즉 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우 임대인은 법 제10조의4에 따른 손해배상의무를 지지 않습니다. 3기 이상의 차임 연체란, 연속적으로 3기이상일 필요는 없고 총 연체차임이 3기에 해당하는 금액 즉, 가령 월차임 60만원 계약인 경우 ‘총 연체금액이 180만원’ 이상이 되어야 합니다.

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3) 임대인의 특별한 사정

또한 상가임대차보호법상 갱신요구권 거절사유로 다음과 같은 임대인의 특별한 사정이 있는 경우도 추가 규정하였습니다. (2013년도 개정)

상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다<개정 2013.8.13.>

7.  임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

가.호의 경우에 어느 정도로 구체적으로 고지하였느냐를 두고 견해가 대립할 수 있으니 임차인은 계약당시의 정황이나 사실관계에 대해서 최대한 증거를 수집하여 두시고 만약의 분쟁에 대비할 것을 권유합니다.

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4) 임대차의 범위

부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차로부터 적용한다.

따라서 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도 개정법 시행일인 2015.5.13. 에 계약 기간중에 있다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다. (부칙 제3조)

약도

By |2016-11-21T19:26:35+00:007월 17th, 2016|칼럼|0 Comments

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