상가건물임대차보호법 질의응답사례 – 임대인이 철거를 이유로 나가라는 경우 권리금의 보호?

질문.



2014.3.2. 임차기간 2년으로 임대차 계약 하였습니다.

그런데 임대차종료 시기가 다가오자 임대인이 건물을 허물고 새로 건물을 지을 계획이니 권리금을 줄수 없다는 식입니다.

 제 생각에는 건물을 철거할것 같지도 않고 새로이 임차인을 들일것 같은데 이 경우 제가 보호받을 수 없을까요?

변호사 답변: 답답하시겠습니다. 우선 개정된 상가임대차건물보호법의 권리금회수 방해금지의무의 예외가 다음과 같이 나와 있습니다.

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상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 
다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13.>


7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우


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기존에도 건물철거로 인한 권리금 회수에 가장 많은 분쟁을 일으킨 부분이었고 개정법에도 “건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우” 의 경우 임대인의 권리금회수 방해금지의무가 인정되지 않아 개정 상가건물임대차보호법상 아쉬운 부분인데, 이로 인하여 많은 분쟁이 생길것으로 예상됩니다.

따라서 가장 좋은 방법은 임대차 계약시에 지나치게 노후화된 건물은 피하는 것인 바 사실 노후화된 상가건물이 대부분이며 실제 상가건물의 경우에 지분 문제로 재건축이 어렵기도 합니다.

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또한 “노후”의 구체적인 기준이나 “안전사고의우려” 도 모호한 개념인바 법상으로 감정평가를 받게 하는 등으로 구체적인 기준을 마련하여 권리금 분쟁을 막는 것이 시급하다고 보입니다.

다만 위 사례와 같이 임대차 종료시에 건물의 노후등으로 철거를 이유로 권리금회수를 방해하고 난 후에  
다시 임대인 스스로 임차인을 들이거나 자신이 직접 상업적으로 이용하는 등의 사유가 있다면 상가임대차보호법상의 손해배상청구가 아닌  민법상의 손해배상청구가 가능할 것으로 보입니다.

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* 개정 상가임대차보호법의 해석을 두고 확립된 법리나 판례가 없으므로 이와 관련된 분쟁이 예상되거나 이미 발생되었다면 반드시 부동산 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

 

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By |2016-11-21T19:26:35+00:007월 17th, 2016|칼럼|0 Comments

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